"บิ๊กดาต้า"จุดเปลี่ยน ตลาดอสังหามือสอง

อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร
          ด้วยราคาที่ดินและต้นทุนต่างๆ ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง ขณะที่กฎหมายผังเมืองกลายเป็นข้อจำกัดสำคัญ ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย แน่นอนว่า ราคาบ้านย่อมมีการปรับขึ้นเป็นเงาตามตัวโดยเฉพาะทำเลที่มีศักยภาพ ซึ่งปัจจุบันหาที่ดินพัฒนาได้ยากเต็มทีหรือถ้ามีก็ราคาเกินกำลังซื้อของผู้บริโภคระดับกลางและล่าง
          ดังนั้น ตลาดบ้านมือสองจึงเป็นทางเลือก สำหรับผู้ที่ต้องการอยากได้บ้านในทำเลที่ต้องการและที่สำคัญราคาถูกกว่าโครงการใหม่ในทำเลเดียวกัน โดยที่อยู่อาศัยประเภทโฮมออฟฟิศและ ทาวน์เฮาส์ได้รับความสนใจสูง จากการสำรวจของศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจธนาคารไทยพาณิชย์ ระบุว่า มีสัดส่วนถึง 71% และ 72% ตามลำดับ
          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ ในฐานะรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยว่า ขณะนี้ทางศูนย์ฯ ได้เร่งพัฒนาระบบฐานข้อมูลอสังหาฯ มือสอง โดยล่าสุดได้มีการลงนามบันทึกความร่วมมือกับทางกรมบังคับคดี ซึ่งปัจจุบันมีมูลค่าสินทรัพย์รอการขายถึง 2 แสนล้านบาท นับว่าเป็นเฟสแรกของการเริ่มต้น
          ระยะต่อไปจะเป็นการรวบเอาทรัพย์เอ็นพีเอจากสถาบันการเงินของรัฐไม่ว่าจะเป็นธนาคารออมสิน ธนาคารกรุงไทย ธนาคารอิสลามแห่งประเทศไทย รวมทั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท เป็นต้น ไว้ในระบบเพื่อที่จะทราบถึงข้อมูลทั้งอุปสงค์และอุปทานทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง โดยจะเน้นอสังหาฯ สำหรับการอยู่อาศัยเท่านั้น
          ขณะนี้ทางศูนย์ฯ ได้ขอจัดสรรงบจำนวนราว 31 ล้านบาท จากกองทุนพัฒนาสถาบันการเงินเฉพาะกิจ (SFI) ซึ่งตอนนี้ผ่านคณะกรรมการฯ แล้วเตรียมเสนอที่ประชุมคณะรัฐมนตรีผ่านความเห็นชอบ คาดว่าจะเริ่มใช้วงเงินพัฒนาระบบได้ในปี 2562
          สำหรับความร่วมมือทั้งภาครัฐ เอกชน และสถาบันการเงิน จะทำให้ศูนย์ข้อมูลฯ สามารถพัฒนาเป็น บิ๊กดาต้า ซึ่งจะส่งผลดีต่ออุตสาหกรรม โดยระบบฐานข้อมูลอสังหาฯ มือสองจะช่วยกำหนดแนวทางการพัฒนาให้เกิดตลาดกลางในการซื้อและการขายอสังหาฯ ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อการรวบรวมข้อมูลเพื่อนำไปสู่การวิเคราะห์อุปสงค์และอุปทานในภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ให้สามารถวางแผนการลงทุนของภาครัฐและภาคเอกชน
          รวมทั้งยังเป็นการก่อให้เกิดสภาพคล่องของตลาดอสังหาฯ มือสอง ซึ่งจะช่วยสนับสนุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ หรือ  Reverse Mortgage ให้เกิดขึ้นอย่างเป็นรูปธรรมตามนโยบายภาครัฐ และเป็นช่องทางหนึ่งที่ช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึง อีกทั้งสามารถมีที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมเป็นของตนเองได้ เพราะราคาบ้านมือสองจะถูกกว่าบ้านใหม่เฉลี่ยราว 30-40%
          ขณะที่ผู้ประกอบการหรือนักพัฒนาอสังหาฯ เอง อาจต้องปรับตัวการดำเนินธุรกิจจากเดิมคุ้นเคยกับการทำบ้านใหม่มาเป็นการบริหารจัดงานบ้านมือสองด้วย สอดคล้องกับอุปทานที่ดินที่มีจำกัด ซึ่งจะช่วยควบคุมไม่เกิดโอเวอร์ซัพพลาย ขณะเดียวกันรูปแบบการพัฒนาอาจเป็นมิกซ์ยูสมากขึ้นไม่ใช่เพื่อการอยู่อาศัยอย่างเดียว
          สำหรับความคืบหน้าของกฎหมายนายหน้าอสังหาฯ นั้น ขณะนี้สำนักงานเศรษฐกิจการคลังอยู่ระหว่างการพิจารณาหลังได้หารือกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง คาดจะมีความชัดเจนในปีนี้ ซึ่งนอกจากจะช่วยยกระดับมาตรฐานวิชาชีพนายหน้าสู่ระดับสากลแล้ว ยังเป็นการคุ้มครองผู้บริโภคไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบ ขณะเดียวกันเพื่อมิให้เกิดการเลี่ยงภาษีและการใช้เป็นเหตุในการฟอกเงินของนายหน้าอิสระ โดยศูนย์จะดำเนินการในรูปแบบคณะกรรมการควบคุมวิชาชีพนายหน้าอสังหาฯ ซึ่งนอกจากขึ้นทะเบียนแล้วยังจะร่วมกับหน่วยงานต่างๆ จัดทำหลักสูตรมาตรฐานสำหรับอบรมต่อไป
          อย่างไรก็ดี จากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯปริมณฑล ในช่วงไตรมาสแรก ปี 2560 ถึงไตรมาสแรก ปี 2561 พบว่า ที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มีการเติบโตต่อเนื่องในช่วงปี 2560 ที่ผ่านมา แต่หดตัวช่วงไตรมาสแรก ปี 2561 เหลือเพียง 25,712 หน่วย ลดลงจากไตรมาส 4 ปี 2560 ซึ่งอยู่ที่ 31,768 หน่วย  ขณะที่บ้านมือสองเติบโตต่อเนื่องจากไตรมาสแรก ปี 2560 อยู่ที่ 12,058 หน่วย ขณะที่ไตรมาสแรก ปี 2561 อยู่ที่ 16,392 หน่วย โดยประเภทที่อยู่อาศัยที่มีการโอนมากสุดคืออาคารชุด
          ด้านบริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) เผยผลสำรวจทำเลทองหล่อ-เอกมัยพระโขนง ว่าเป็นย่านที่มีการพัฒนา อสังหาฯ ต่อเนื่อง โดยช่วง 6 ปีที่ผ่านมา มีการประกาศขายและเช่าคอนโดกว่า 1 หมื่นยูนิต โดยราคาคอนโดมือสองรูปแบบสตูดิโอ และ 1 ห้องนอน ขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6.15 ล้านบาท หรือประมาณ 1.43 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนราคาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.15 หมื่นบาท/เดือน หรือประมาณ 718 บาท/ตร.ม.
          สำหรับการซื้อขายคอนโดมือสองในย่านนี้ สะท้อนถึงความต้องการของผู้บริโภคที่เลือกทำเลที่มีศักยภาพมากกว่าสินค้าใหม่ เพราะเชื่อว่าเมื่อลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่าจะได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่า