ผลกระทบเทคโนโลยีดิจิทัล เปลี่ยนรูปแบบดีมานด์ภาคอสังหาฯ

ผลกระทบจากเทคโนโลยีดิจิทัลที่ก้าวหน้าได้หนึ่งในประเด็นสำคัญที่ทำให้หลายๆ ธุรกิจเปลี่ยนแปลง ซึ่งธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เช่นกัน บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล (โจนส์ แลง ลาซาลล์) ได้เผยแพร่รายงานวิเคราะห์ผลกระทบจากเทคโนโลยีดิจิทัลที่ก้าวหน้าที่จะมีต่อประเทศในกลุ่มประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี และภาคอสังหาริมทรัพย์
          นายคริส ฟอสสิค กรรมการผู้จัดการภาคพื้นเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ของเจแอลแอล กล่าวว่า เทคโนโลยีที่ก้าวหน้าในหลายๆ ด้านจะทำให้ผู้คนสามารถข้ามผ่านข้อจำกัดต่างๆ และก้าวกระโดดไปสู่ความมีประสิทธิภาพที่เพิ่มสูงขึ้น คาดว่า ผล กระทบจากความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี จะเป็นประโยชน์และทำให้เกิดความเปลี่ยนแปลงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานของอาเซียน ซึ่งหากมีการกำหนดแนวทางอย่างมีประสิทธิภาพ เชื่อว่าความเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นจะช่วยเพิ่มผลิตภาพ รายได้ และคุณภาพชีวิตที่ดีของประชากรในอาเซียน
          ทั้งนี้ มีการคาดการณ์ว่า เศรษฐกิจของกลุ่มประเทศอาเซียนจะมีการขยายตัวในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ไปจนถึงปี  2020 ในขณะที่ปัจจุบันจำนวนประชากรของอาเซียนที่อาศัยในเมืองมีการขยายตัวเพิ่มขึ้นราวร้อยละ 2.2 ต่อปีและมีการคาดการณ์ว่าจำนวนประชากรในกลุ่มชนชั้นกลางจะขยายตัวเพิ่มขึ้นจาก 70 ล้านคน เป็น 194 ล้านคน ในปี2020
          ผลกระทบต่อตลาดอาคารสำนักงาน
          ความต้องการในตลาดอาคารสำนักงานของอาเซียนจะเปลี่ยนไปด้วยหลายๆ ปัจจัย ได้แก่
          1.กลุ่มประเทศที่พัฒนาแล้วมีแนวโน้มสูงขึ้นที่จะใช้อาเซียนเป็นฐานในการเอาท์ซอร์ส หรือจัดจ้างให้บริษัทภายนอกรับดำเนินงานบางส่วนแทน ซึ่งจะทำให้บริษัทกลุ่มที่รับงานด้านนี้ต้องการใช้พื้นที่อาคารสำนักงานเพิ่มมากขึ้น
          2.เทคโนโลยีสื่อสารที่ก้าวหน้า ทำให้องค์กรต่างๆ มีความยืดหยุ่นมากขึ้นเกี่ยวกับสถานที่ทำงานของพนักงาน รวมจนถึงแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นในการใช้โต๊ะทำงานร่วม (co-working space) โดยจัดสรรให้มี โต๊ะทำงานส่วนกลางที่พนักงานสามารถผลัดเปลี่ยนหมุนเวียนกันใช้ แทนการจัดให้มีโต๊ะทำงานประจำสำหรับพนักงานแต่ละคน
          "เรจินา ลิม" ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยประจำหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุนของเจแอลแอล กล่าวว่า บริษัทต่างๆ ทั่วโลกมีความต้องการใช้พื้นที่ออฟฟิศสำนักงานลดลงนับตั้งแต่เกิดวิกฤติการณ์ทางการเงินโลกในปี 2008 แต่พบว่า ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในอาเซียนกลับมีทิศทางตรงกันข้าม โดยคาดว่าบริษัทต่างๆ ในอาเซียนจะต้องการใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มเฉลี่ยร้อยละ 6 ต่อปีไปจนถึงปี 2020 ตามสภาวการณ์ทางเศรษฐกิจที่คาดว่าจะขยายตัวในช่วงเดียวกัน รวมถึงการที่จะมีบริษัทในประเทศพัฒนาแล้วเร่งจัดจ้างให้บริษัทในอาเซียนรับดำเนินงานบางส่วนแทนเพิ่มมากขึ้นและจำนวนประชากรระดับชนชั้นกลางขยายจำนวนเพิ่ม โดยเฉพาะกรุงมะนิลาของฟิลิปปินส์ และกรุงกัวลาลัมเปอร์ของมาเลเซียคาดว่าจะเป็นเมืองที่มีความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานเพิ่มมากเป็นพิเศษ
          รายงานฉบับดังกล่าวของเจแอลแอล เผยว่า รูปแบบการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ออฟฟิศสำนักงานมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลง โดย "เรจินา" อธิบายว่า เทคโนโลยีที่ก้าวหน้าขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการใช้ระบบการทำงานอัตโนมัติ (automation) และปัญญาประดิษฐ์ (artificial intelligence: A.I.) จะทำให้ตำแหน่งงานบางตำแหน่งหมดความสำคัญลงหรือทำให้จำเป็นต้องมีตำแหน่งงานใหม่เพิ่มขึ้น กลยุทธ์การใช้พื้นที่สำนักงานด้วยความยืดหยุ่นมีแนวโน้มที่จะได้รับความนิยมเพิ่มขึ้น โดยคาดว่า เมื่อถึงปี 2030 การใช้ co-working space จะมีสัดส่วนคิดเป็นร้อยละ 10-15 ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในเมืองหลวงของกลุ่มประเทศอาเซียน จากปัจจุบันที่มีสัดส่วนอยู่ที่ร้อยละ 1-5
          ค้าออนไลน์กระทบศูนย์การค้า-ร้านอาหาร
          ศูนย์การค้าและร้านค้า เป็นอสังหาริมทรัพย์อีกกลุ่มหนึ่งที่ได้รับผลกระทบจากความก้าวหน้าของเทคโนโลยีดิจิทัล แม้อัตราการซื้อใช้คอมพิวเตอร์และการใช้อินเทอร์เน็ตของประชากรในอาเซียนโดยรวมจะไม่ขยายตัวรวดเร็วมากนัก แต่พบว่า การซื้อขายสินค้าผ่านทางออนไลน์ในอาเซียนขยายตัวเร็วกว่าประเทศพัฒนาแล้วอย่างเช่นสหรัฐอเมริกาและอังกฤษ ทั้งนี้ ราวร้อยละ 50-80 ของผู้บริโภคในอาเซียนที่อาศัยนอกเมืองใหญ่ๆ ไม่ใช้คอมพิวเตอร์แต่ใช้โทรศัพท์มือถือในการช็อปสินค้าออนไลน์
          การขยายตัวของการซื้อขายสินค้าออนไลน์ ไม่ได้ส่งผลกระทบเชิงลบต่อความต้องการใช้พื้นที่ศูนย์การค้า/ร้านค้าอย่างที่เคยมีการคาดไว้ ทั้งนี้ มีนักช็อปออนไลน์จำนวนไม่น้อยที่ต้องการเห็นสินค้าจริงก่อนสั่งซื้อ และที่ต้องการตรวจสอบคุณภาพความเรียบร้อยของสินค้าก่อนรับมอบหลังการสั่งซื้อทางออนไลน์ ทำให้ผู้ค้าต้องมีการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าหรือพื้นที่ร้านค้าสำหรับเปิดหน้าร้านควบคู่กับการเสนอขายสินค้าทางออนไลน์ด้วย
          ความเปลี่ยนแปลงที่เกิดกับที่พักอาศัย
          เว็บไซต์ต่างๆ เช่น Homesaway และ Airbnb ที่เสนอบริการเป็นสื่อกลางในการช่วยเจ้าของบ้านเปิดบ้านให้นักท่องเที่ยวเข้าพักแทนการเข้าพัก ในโรงแรมจะส่งผลกระทบต่อทั้งอสังหาริมทรัพย์ประเภทอยู่อาศัยและโรงแรม โดยเทคโนโลยี การเปิดนักท่องเที่ยวจองบ้านพักนี้ จะช่วยให้มีการใช้ประโยชน์ในที่อยู่อาศัยได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่มีบ้านหลังที่สอง หรือบ้านพักตากอากาศ ซึ่งจะสามารถปล่อยเช่า ระยะสั้นให้แก่นักท่องเที่ยวได้ในช่วงที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มโรงแรมจะได้รับผลกระทบเชิงลบจากการถูกแย่งชิงลูกค้าบางส่วน